Gastos deducibles del alquiler vacacional: qué puede restar el propietario en la renta

Los gastos deducibles del alquiler vacacional son los que puedes restar de lo que ingresas por alquilar tu vivienda a turistas antes de pagar el IRPF: comunidad, IBI, seguro, suministros, comisiones de gestión y de plataformas, limpieza, reparaciones, intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble y de los muebles. Solo cuentan los que corresponden a los días en que la vivienda estuvo alquilada.

Se acerca el cierre del año y es buen momento para ordenar facturas. En las viviendas que gestionamos en Marbella y la Costa del Sol vemos cada año los mismos olvidos, así que aquí tienes la lista completa y cómo se calcula. Es información general para propietarios residentes en España: para tu caso concreto, consulta siempre con tu asesor fiscal.

¿Cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF?

Si eres residente en España y alquilas tu vivienda a turistas sin prestar servicios de hostelería, lo que ganas es rendimiento del capital inmobiliario (Ley 35/2006 del IRPF, artículos 22 y 23). Declaras los ingresos de todo el año, restas los gastos deducibles y el resultado se suma al resto de tu base general.

Dos matices importantes:

• No hay reducción por alquiler. La reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF es solo para el alquiler de vivienda habitual. El alquiler turístico y el de temporada no la tienen.
• Si prestas servicios propios de un hotel durante la estancia (limpieza periódica, cambio de ropa durante la estancia, comidas, recepción), Hacienda puede considerarlo una actividad económica, con otras reglas y con IVA. La limpieza a la salida, la entrega de llaves y la atención por teléfono no cambian la calificación.
• Novedad: IVA desde el 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 prevé que el alquiler de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches tribute al 10 % de IVA aunque no prestes servicios de hotel (está pendiente de convalidación en el Congreso). Si se confirma, el IVA que cobres no es un ingreso para el IRPF, y el IVA de tus gastos podrá deducirse en el propio impuesto. Lo explicamos en IVA del 10 % en pisos turísticos.

Si vives fuera de España, las reglas son otras (IRNR y modelo 210): lo explicamos en impuestos del alquiler vacacional para no residentes.

¿Qué gastos se pueden deducir?

Puedes deducir los gastos necesarios para obtener el alquiler, siempre que tengas factura a tu nombre y justificante del pago. Esta es la lista que repasamos con nuestros propietarios:

Gasto	¿Deducible?	Cómo se cuenta
Comunidad de propietarios	Sí	Por los días alquilados
IBI y tasa de basuras	Sí	Por los días alquilados
Seguro de hogar y de responsabilidad civil	Sí	Por los días alquilados
Luz, agua, gas e internet que pagas tú	Sí	Por los días alquilados
Comisión de la empresa de gestión	Sí	Íntegra, va ligada a las reservas
Comisiones de Airbnb, Booking y otras plataformas	Sí	Íntegras
Limpieza, lavandería y reposición de lencería	Sí	Íntegras
Reparaciones y conservación	Sí, con límite	Junto con los intereses, hasta el total de ingresos
Intereses de la hipoteca	Sí, con límite	Por los días alquilados
Amortización de la vivienda	Sí	3 % al año, por los días alquilados
Amortización de muebles y electrodomésticos	Sí	Hasta el 10 % al año de lo que costaron
Asesor fiscal, abogado o gestoría de la vivienda	Sí	Íntegros
Multas y sanciones	No	—
Mejoras y ampliaciones (una reforma integral)	No como gasto	Se suman al valor y se amortizan
Lo que pagas el capital de la hipoteca	No	—

Reparar no es lo mismo que mejorar: pintar, cambiar una bomba de la piscina o arreglar el aire acondicionado es conservación; reformar la cocina entera o ampliar la terraza es una mejora que se amortiza poco a poco.

¿Cómo se calcula la amortización?

La amortización es el gasto que más se olvida y uno de los que más ahorra. Según el manual de la Agencia Tributaria, puedes deducir cada año el 3 % del mayor de estos dos valores: lo que te costó la vivienda (precio más gastos e impuestos de la compra) o su valor catastral, sin contar el suelo en ninguno de los dos.

Los muebles, electrodomésticos y el equipamiento que alquilas con la vivienda se amortizan aparte: hasta un 10 % al año de lo que costaron, según la tabla simplificada. Por eso merece la pena guardar las facturas del equipamiento y del home staging cuando preparas la casa.

Para saber qué parte es suelo, mira tu recibo del IBI: separa el valor catastral del suelo y el de la construcción. Aplica ese mismo porcentaje al precio de compra.

¿Qué pasa con los días que no alquilas?

Si la vivienda no está alquilada todo el año, los gastos anuales se reparten por días: comunidad, IBI, seguro, suministros, intereses y amortización solo se deducen en la parte que corresponde a los días alquilados. El Tribunal Supremo lo confirmó en su sentencia 270/2021 y es el criterio que aplica Hacienda.

Además, por los días que la casa no está alquilada (o la usas tú) tienes que declarar una renta imputada: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si tu municipio revisó los valores catastrales con efectos desde 2012, en proporción a esos días. No es un ingreso real, pero se paga por él.

Un ejemplo sencillo: si tu piso estuvo alquilado 200 días, deduces 200/365 de la comunidad, del IBI y de la amortización, e imputas renta por los 165 días restantes. Las comisiones y la limpieza de cada reserva sí se deducen enteras, porque solo existen cuando hay huéspedes.

¿Hay algún límite a lo que puedo deducir?

Sí. Los intereses de la financiación y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos del alquiler de ese año en esa vivienda. Lo que sobre no se pierde: puedes deducirlo en los cuatro años siguientes con el mismo límite.

El resto de gastos (comunidad, seguros, suministros, comisiones, amortización) no tienen ese tope y pueden dar un rendimiento negativo, que compensa con otras rentas de la base general.

Errores que vemos cada año

• Deducir el año entero aunque la vivienda solo se haya alquilado en verano.
• No amortizar la vivienda ni los muebles por no saber calcularlo.
• Olvidar la renta imputada de los meses vacíos.
• No tener factura a tu nombre: un ticket o un pago sin justificante no vale.
• Declarar solo lo que paga la plataforma sin restar sus comisiones, o al revés, declarar el neto sin justificar las comisiones.
• Confundir mejora y reparación y meter una reforma completa como gasto del año.

Ten en cuenta también que las plataformas y los intermediarios informan a Hacienda de las reservas y los importes, así que lo que declaras tiene que cuadrar con lo que ellas comunican.

Cómo te ayudamos en ERA

Los gastos solo se pueden deducir si están bien documentados. En ERA cada propietario tiene en su portal del propietario las reservas, las liquidaciones mensuales y las facturas de limpieza, mantenimiento y gestión, ordenadas por meses. Al final del año se lo pasas a tu asesor y él tiene todo lo que necesita para la declaración de la renta de 2026, que se presenta en la primavera de 2027.

Si todavía estás poniendo la vivienda en regla, empieza por la licencia de vivienda turística en Andalucía y el registro de viajeros en SES Hospedajes. Y si dudas entre alquilar a turistas o por meses, mira alquiler vacacional o de temporada: fiscalmente se parecen, pero no en todo.

¿Tienes una vivienda en la Costa del Sol?

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