Alquiler vacacional o alquiler de temporada en la Costa del Sol: diferencias y cuál te conviene

Llega el otoño y muchos propietarios de la Costa del Sol se hacen la misma pregunta: ¿sigo con el alquiler vacacional o me paso al alquiler de temporada durante el invierno? Son dos figuras distintas, con leyes, contratos y obligaciones diferentes, y en 2026 han pasado varias cosas que conviene conocer.

Te explicamos las diferencias de forma clara para que elijas bien. Es información general: para tu caso concreto, consulta siempre con un abogado o asesor.

Qué es el alquiler vacacional (vivienda con fines turísticos)

En Andalucía, el alquiler vacacional es la vivienda con fines turísticos (VFT), regulada por el Decreto 28/2016 de la Junta. Es el alquiler de corta duración a turistas, por días o semanas, que se publica en Airbnb, Booking o tu web.

Sus claves:

• La vivienda debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía, y ese número VFT tiene que aparecer en todos los anuncios.
• Una misma persona no puede contratarla más de dos meses seguidos; por encima de ese plazo ya no es alquiler turístico.
• Hay que cumplir requisitos de equipamiento (licencia de ocupación, climatización, botiquín, información turística…).
• Cada huésped se registra en SES Hospedajes, del Ministerio del Interior.
• Si la vivienda está en un edificio, desde abril de 2025 la comunidad de propietarios debe aprobar expresamente (por mayoría de tres quintos) que empiece a usarse como turística.

Lo explicamos paso a paso en nuestra guía de la licencia de vivienda turística en Andalucía.

Qué es el alquiler de temporada

El alquiler de temporada es un contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): un alquiler para uso distinto del de vivienda habitual. Lo usa alguien que necesita vivir un tiempo en la Costa del Sol por un motivo concreto: trabajo, estudios, un tratamiento médico, una obra en su casa o pasar el invierno.

Sus claves:

• No necesita licencia turística ni número VFT.
• Desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, y el contrato tiene que recoger una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino (trabajo, estudios, un tratamiento…). Sin esa causa, o si se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino, se considera alquiler de vivienda habitual desde el primero.
• La fianza legal es de dos mensualidades (en el alquiler de vivienda habitual es una).
• Si en realidad el inquilino vive ahí de forma permanente, un juez puede considerar que es un alquiler de vivienda habitual, con sus prórrogas obligatorias. Por eso es tan importante que el motivo sea real y quede documentado.

Comparativa rápida

	Alquiler vacacional (VFT)	Alquiler de temporada
Ley	Decreto 28/2016 de Andalucía	Ley de Arrendamientos Urbanos
Duración	Días o semanas (máx. 2 meses seguidos por huésped)	Más de 31 días y, en general, hasta 12 meses
Licencia	Inscripción VFT obligatoria	No hace falta
Número en anuncios	Sí, el VFT	No
Registro de huéspedes	SES Hospedajes	Contrato con el inquilino
Fianza	No hay fianza legal	Dos mensualidades
Comunidad de propietarios	Debe aprobarlo (desde abril de 2025)	No necesita aprobación
Gestión	Intensa: entradas, limpiezas, mensajes	Más ligera, pocos cambios de inquilino

Qué ha cambiado en 2026

Este año ha habido cuatro novedades importantes:

1. El registro único estatal ya no existe. En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el registro único de arrendamientos de corta duración (sentencia 620/2026). Afectaba tanto al alquiler turístico como al de temporada. En Andalucía, el número que debe figurar en un anuncio turístico es el VFT.
2. Nuevas reglas para el alquiler de temporada. El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre, pero el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre. El Gobierno aprobó otro casi igual, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre), en vigor desde el 8 de octubre de 2026: el contrato de temporada exige una causa real y acreditable, más de 31 días y, en general, un máximo de 12 meses. Los contratos firmados antes del 8 de octubre siguen con las reglas anteriores hasta que venzan, pero no se pueden prorrogar con ellas. Ojo: un real decreto-ley tiene que convalidarse en 30 días; con las Cortes disueltas, lo vota la Diputación Permanente del Congreso. Si no se convalida, decae. Actualizaremos este artículo con el resultado.
3. Más control de las comunidades sobre las viviendas turísticas, con la necesidad de aprobación previa para las nuevas.
4. IVA en el alquiler turístico. El mismo Real Decreto-ley 29/2026 prevé que, desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches (que no sean la vivienda habitual del propietario) deje de estar exento de IVA y tribute al 10 %. El alquiler de temporada de más de 31 días no se ve afectado. Lo explicamos en IVA del 10 % en pisos turísticos: qué cambia para el propietario.

¿Cuál te conviene?

Depende de tu vivienda, de la zona y de lo que buscas:

• Alquiler vacacional: encaja con viviendas cerca de la playa o del centro, con licencia VFT y mucha demanda en verano. Exige más gestión, pero en temporada alta suele aprovechar mejor cada semana.
• Alquiler de temporada: encaja en invierno, en viviendas sin licencia o en edificios donde la comunidad no permite el uso turístico. Menos movimiento, menos desgaste y menos trabajo.
• Combinar los dos: muchos propietarios alquilan a turistas en primavera y verano y por meses en invierno. Es una fórmula habitual, pero cada contrato debe cumplir sus propias reglas, y el calendario tiene que estar bien coordinado para no solapar reservas.

Ni uno ni otro tiene la reducción del IRPF del alquiler de vivienda habitual, y en los dos casos hay que declarar los ingresos. Si vives fuera de España, te interesa leer también los impuestos del alquiler para propietarios no residentes.

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