IVA del 10 % en pisos turísticos desde el 1 de diciembre de 2026: qué cambia para el propietario

Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de un piso turístico por estancias de hasta 30 noches pasará a pagar IVA del 10 %, aunque no ofrezcas servicios de hotel. Lo establece el Real Decreto-ley 29/2026, que todavía tiene que convalidar el Congreso. Si se confirma, tendrás que darte de alta en el IVA, cobrarlo en cada reserva y declararlo cada trimestre.

Es el cambio fiscal más importante para los propietarios de viviendas turísticas en años, y llega en plena campaña de cierre del año. Te explicamos qué dice la norma, a quién afecta y qué conviene preparar ya. Es información general: tu caso concreto revísalo siempre con tu asesor fiscal.

¿Qué dice exactamente el Real Decreto-ley 29/2026?

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre, modifica la Ley del IVA. Según el resumen de la Agencia Tributaria, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026:

• Se excluyen de la exención los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando la estancia a favor de un mismo inquilino no supera las 30 noches y el alojamiento no es la vivienda habitual del arrendador (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA).
• Esos alquileres pasan a tributar al tipo reducido del 10 % (artículo 91.Uno.2.2.º).

Hasta ahora, el alquiler turístico sin servicios de hostelería (sin limpieza durante la estancia, cambio de ropa, comidas o recepción) estaba exento de IVA. Solo pagaba IVA quien ofrecía esos servicios propios de un hotel.

	Hasta el 30 de noviembre de 2026	Desde el 1 de diciembre de 2026 (si se convalida)
Piso turístico sin servicios de hotel	Exento de IVA	IVA del 10 % (estancias de hasta 30 noches)
Piso turístico con servicios de hotel	IVA del 10 %	IVA del 10 %
Alquiler de temporada (más de 31 días)	Exento	Exento
Alquiler de vivienda habitual	Exento	Exento

¿Ya es seguro? La convalidación

Todavía no del todo. Un real decreto-ley está en vigor desde que se publica, pero el Congreso tiene 30 días para convalidarlo. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la votación corresponde a la Diputación Permanente, y la prensa la sitúa a mediados de noviembre.

• Si se convalida, el IVA del 10 % se aplicará a partir del 1 de diciembre.
• Si no se convalida, el decreto decae y el alquiler turístico sin servicios de hotel seguirá exento. Ya pasó con el anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso tumbó el 2 de octubre.

Actualizaremos este artículo en cuanto haya votación. Mientras tanto, lo prudente es prepararse como si fuera a aplicarse: si no llega, no habrás perdido nada.

¿A quién afecta?

Afecta a casi todos los propietarios que alquilan su vivienda a turistas en la Costa del Sol:

• Particulares y empresas, residentes o no residentes en España. La vivienda está aquí, así que el IVA es español aunque tú vivas en Londres o en Estocolmo.
• Con o sin empresa de gestión. Si trabajas con una gestora como ERA, quien alquila sigue siendo el propietario; nosotros cobramos nuestra comisión con su propio IVA, como hasta ahora.
• Cualquier canal: Airbnb, Booking, tu propia web o reservas directas.

No afecta a las estancias de más de 30 noches (por ejemplo, un alquiler de temporada de invierno con causa justificada), ni al alquiler de habitaciones en la casa donde vives. Si dudas entre un modelo y otro, lo comparamos en alquiler vacacional o alquiler de temporada.

¿Qué tendrías que hacer si se aplica?

Si el decreto se convalida, el alquiler turístico pasa a ser, a efectos de IVA, una actividad sujeta. En la práctica:

1. Darte de alta en el censo de empresarios a efectos de IVA con la declaración censal (modelo 036), indicando la actividad de alquiler turístico.
2. Repercutir el IVA del 10 % en cada estancia y documentarlo con factura (o factura simplificada).
3. Presentar el modelo 303 cada trimestre y el resumen anual. Según el calendario de la Agencia Tributaria, el cuarto trimestre de 2026 (que incluiría diciembre) se presenta hasta el 30 de enero de 2027.
4. Deducir el IVA de tus gastos relacionados con el alquiler: la comisión de gestión, la limpieza, las reparaciones, los suministros o el mobiliario, en la proporción que corresponda. Si combinas meses turísticos con meses de temporada (exentos), solo podrás deducir una parte.
5. Si vives fuera de España, además del modelo 210 del impuesto de no residentes tendrías que cumplir con el IVA español; según tu país, puede hacer falta un representante. Lo explicamos en impuestos del alquiler vacacional para no residentes.

Un detalle que conviene hablar ya con tu gestor: cómo tratar las reservas ya cobradas para estancias posteriores al 1 de diciembre. Depende de cuándo se cobró y de cómo se interprete el cambio, así que no lo dejes para enero.

¿Cómo afecta a tus precios?

La pregunta de verdad es quién paga ese 10 %. Hay dos opciones:

• Subir el precio para que el huésped pague el IVA. Mantienes lo que ingresas, pero tu anuncio sale más caro que el del vecino que aún no lo haya aplicado.
• Mantener el precio final con el IVA dentro. El huésped no nota nada, pero tú ingresas menos: de una estancia de 1.000 € con IVA incluido, 909,09 € son tuyos y 90,91 € son IVA.

En la Costa del Sol, diciembre, enero y febrero son meses de precios bajos y mucha competencia, así que no hay una respuesta única. En las viviendas que gestionamos revisaremos la tarifa de cada una: zona, tipo de huésped, estancia media y cuánto IVA de gastos podrás recuperar.

Lo que Hacienda ya sabe de tu alquiler: el modelo 238

Este cambio llega cuando Hacienda tiene más información que nunca. Desde el ejercicio 2024, el antiguo modelo 179 (la declaración de las intermediarias sobre viviendas turísticas) ya no se presenta: lo ha sustituido el modelo 238, aprobado por la Orden HAC/72/2024 en aplicación de la directiva europea DAC7. Las plataformas como Airbnb o Booking lo presentan en enero del año siguiente con los datos de cada anfitrión: identificación, dirección y referencia catastral de la vivienda, días alquilados, importes por trimestre y comisiones.

Dos consecuencias prácticas para este cierre de año:

• Lo que declares en la renta de 2026 (o en el modelo 210) tiene que cuadrar con lo que informe la plataforma. Revisa tus liquidaciones antes de que llegue la primavera.
• Las reservas directas o por tu web no aparecen en el modelo 238, pero hay que declararlas igual.

El IBI también puede subir

El mismo decreto permite a los ayuntamientos aplicar un recargo de hasta el 50 % en el IBI de las viviendas de uso turístico, que puede ser mayor para quien tiene varios inmuebles residenciales. Solo podrá aplicarse en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado y si el ayuntamiento lo aprueba por ordenanza fiscal. Lo seguiremos municipio a municipio en las zonas donde gestionamos, como Marbella, Puerto Banús o Benalmádena.

Preguntas frecuentes

¿El IVA cuenta como ingreso en mi declaración de la renta? No. El IVA que cobras se lo ingresas a Hacienda; en el IRPF o en el impuesto de no residentes declaras el alquiler sin IVA. Tus gastos deducibles siguen funcionando igual.

Si alquilo 35 noches seguidas a la misma persona, ¿hay IVA? Según el texto publicado, no: el 10 % se aplica a estancias de hasta 30 noches. Pero un alquiler de más de 31 días es alquiler de temporada y tiene sus propias reglas (causa justificada y contrato).

¿Tengo que cambiar algo en mi licencia VFT? No. El IVA es una cuestión fiscal: la licencia de vivienda turística en Andalucía y el registro de viajeros en SES Hospedajes siguen igual.

Cómo te ayudamos en ERA

En el portal del propietario tienes cada reserva, cada liquidación y cada factura de gastos ordenadas por meses, que es justo lo que tu gestor necesitará para el modelo 303 y para cuadrar el modelo 238. Si el decreto se confirma, ajustaremos contigo la estrategia de precios de diciembre en adelante.

¿Tienes una vivienda en la Costa del Sol y quieres saber cómo te afecta? Te preparamos un estudio gratuito de tu vivienda, con ingresos, gastos e impuestos explicados. Pide tu estudio gratuito aquí.