Cuánto cuesta gestionar un piso turístico en Marbella: qué incluye la comisión

Si estás pensando en delegar tu vivienda, la primera pregunta suele ser la misma: ¿cuánto cuesta gestionar un piso turístico en Marbella? La respuesta corta es "depende de lo que incluya la comisión". Dos ofertas con el mismo porcentaje pueden dejarte resultados muy distintos a final de mes según qué servicios entran, sobre qué cantidad se calcula y qué gastos se cobran aparte.

En esta guía te contamos, con total transparencia, cómo se suele cobrar la gestión de alquiler vacacional, qué debería incluir y qué preguntas hacer antes de firmar.

Los tres modelos de cobro más habituales

En el sector conviven tres formas de cobrar la gestión:

Modelo	Cómo funciona	Para quién encaja
Porcentaje sobre ingresos	La gestora cobra un % de lo que genera cada reserva	El más común. Gestora y propietario ganan más cuando la vivienda alquila mejor
Cuota fija mensual	Pagas lo mismo cada mes, haya reservas o no	Propietarios que solo quieren un servicio concreto (por ejemplo, llaves y limpieza)
Modelo mixto	Un porcentaje más bajo + tarifas por servicios concretos	Cuando el propietario hace parte del trabajo él mismo

El modelo por porcentaje es el más extendido porque alinea los intereses: si la gestora no consigue reservas, tampoco cobra.

¿Qué porcentaje es normal?

Como referencia general del sector, los análisis de mercado sitúan la gestión de canales o coanfitrión en torno al 10-15 %, la gestión parcial entre el 15 y el 20 % y la gestión integral a partir del 20 %, con porcentajes más altos en viviendas de lujo que requieren más atención. En España, además, a la comisión se le suma el 21 % de IVA, porque es un servicio profesional.

Más importante que el número es saber qué hay detrás de él. Un 18 % que no incluye la limpieza, la ropa de cama ni el mantenimiento puede salirte más caro que un 25 % que lo cubre casi todo.

Qué debería incluir una gestión integral

Cuando hablamos de gestión integral nos referimos a que tú no tengas que ocuparte de nada en el día a día. Como mínimo debería cubrir:

• Anuncio y fotografía: creación y optimización del anuncio en Airbnb, Booking y web propia, con buenas fotos y textos en varios idiomas.
• Precios dinámicos: ajustar la tarifa cada día según temporada, eventos y demanda en Marbella. Una tarifa fija todo el año suele dejar dinero sobre la mesa.
• Atención a huéspedes 24/7: consultas antes de la reserva, check-in, incidencias durante la estancia y reseñas.
• Entrada y salida: recepción o sistema de acceso autónomo, entrega de llaves e instrucciones.
• Limpieza y lavandería coordinadas entre estancias, con revisión del estado de la vivienda.
• Mantenimiento: pequeñas reparaciones y avisos a técnicos cuando algo falla. En villas, también piscina y jardín.
• Trámites legales: registro de viajeros en SES Hospedajes, número de licencia en los anuncios y ayuda con el registro único. Te lo explicamos en nuestra guía de la licencia VFT en Andalucía.
• Informes y liquidaciones: un resumen claro cada mes de reservas, ingresos, gastos y lo que te corresponde.

Gastos que normalmente van aparte

Aunque contrates gestión integral, hay costes que no suelen estar dentro de la comisión. Conviene tenerlos claros desde el principio:

• Comisiones de las plataformas. Airbnb está pasando a todos los anfitriones a una tarifa única que paga íntegramente el anfitrión, que en la mayoría de los casos es del 15,5 % del importe de la reserva. Booking cobra también una comisión por cada reserva confirmada. Las reservas directas en la web evitan buena parte de este coste.
• Limpieza. Lo habitual es que la pague el huésped mediante la tarifa de limpieza, pero pregunta qué pasa con las limpiezas extra o las de puesta a punto.
• Lavandería y reposición de textiles y amenities.
• Suministros: luz, agua, internet, comunidad e IBI siguen siendo del propietario.
• Reparaciones y piezas: la mano de obra de pequeñas incidencias puede estar incluida, pero los materiales y los técnicos externos se suelen facturar aparte.
• Puesta en marcha: algunas gestoras cobran el alta, la sesión de fotos o el pack inicial de menaje.
• Impuestos: los ingresos tributan en tu declaración (o en el impuesto de no residentes si no vives en España). Revísalo con tu asesor fiscal.

Sobre qué se calcula la comisión: bruto o neto

Este detalle cambia mucho el resultado y casi nadie lo pregunta. La comisión puede calcularse sobre:

1. El importe bruto de la reserva (lo que paga el huésped, a veces incluida la limpieza).
2. El importe tras la comisión de la plataforma (lo que realmente cobra la vivienda).
3. El neto después de limpieza y otros gastos.

Pide siempre un ejemplo numérico de una reserva real con la liquidación completa: precio pagado por el huésped, comisión de la plataforma, limpieza, comisión de gestión, IVA y lo que llega a tu cuenta. Si la gestora no puede enseñártelo de forma sencilla, es una señal de alarma.

Preguntas que te recomendamos hacer antes de firmar

• ¿Qué servicios exactos incluye la comisión y cuáles se cobran aparte (y a qué precio)?
• ¿La comisión se calcula sobre bruto o sobre neto?
• ¿Hay permanencia mínima o penalización por salir?
• ¿Puedo bloquear fechas para uso propio sin coste?
• ¿Cómo y cuándo recibo las liquidaciones? ¿Puedo ver las reservas en tiempo real?
• ¿Quién responde ante daños de huéspedes y cómo se gestionan las fianzas?
• ¿El anuncio y las reseñas quedan a mi nombre si cambio de gestora?

Si quieres profundizar, en cómo elegir empresa de gestión de alquiler vacacional en Marbella repasamos otras ocho preguntas clave.

Cómo lo hacemos en ERA

En ERA creemos que el precio de la gestión tiene que entenderse a la primera. Por eso:

• Te explicamos por escrito qué incluye y qué no, sin letra pequeña.
• Tienes acceso a un portal del propietario donde ves el calendario, las reservas, las facturas y los informes de cada mes, con fotos de las revisiones.
• Automatizamos los trámites, como el registro de viajeros en SES Hospedajes, para que no dependan de nadie.
• Trabajamos con precios dinámicos y potenciamos las reservas directas para reducir comisiones de plataformas.

Somos especialistas en gestión de alquiler vacacional en Marbella y trabajamos también en zonas como Nueva Andalucía o la Milla de Oro.

¿Cuánto costaría en tu caso?

Cada vivienda es distinta: ubicación, tamaño, temporada y nivel de servicio cambian el cálculo. Lo mejor es verlo con números reales. Pide tu estudio gratuito y te enviamos una estimación de ingresos y un desglose claro de lo que incluiría nuestra gestión, sin compromiso.

Este artículo es informativo. Las comisiones de las plataformas y la fiscalidad cambian con frecuencia: confirma siempre las condiciones vigentes.