Comunidad de propietarios y pisos turísticos: qué puede prohibir y qué no

La comunidad de propietarios sí puede prohibir o limitar los pisos turísticos en su edificio o urbanización, pero solo con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios (que además sumen tres quintos de las cuotas), sin efectos retroactivos y solo para el alquiler turístico. Desde el 3 de abril de 2025, además, quien quiera empezar a alquilar a turistas necesita su aprobación expresa previa.

En las viviendas que gestionamos en Marbella, Málaga y el resto de la Costa del Sol, la comunidad es hoy la primera pregunta que hacemos antes de hablar de precios o de fotos. Te explicamos qué dice la ley, qué puede decidir la junta y qué no, y qué hacer si tu comunidad se lo está planteando. Es información general: ante un conflicto concreto, consulta con un abogado o con tu administrador de fincas.

¿Qué dice la ley sobre las comunidades y los pisos turísticos?

La regla está en la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), que se ha reformado dos veces en este punto:

• Artículo 17.12 (añadido por el Real Decreto-ley 7/2019): la junta puede limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de vivienda turística con el voto de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Con esa misma mayoría puede fijar cuotas especiales o un aumento de hasta el 20 % en la participación en los gastos comunes de esas viviendas. La propia ley dice que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
• Artículo 7.3 (añadido por la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025): el propietario que quiera empezar a destinar su vivienda a uso turístico necesita la aprobación expresa previa de la comunidad, con la mayoría del artículo 17.12. Si empieza sin ella, el presidente puede reclamar judicialmente que cese la actividad.

Estas normas valen para edificios y para urbanizaciones en régimen de propiedad horizontal, también los complejos de villas o adosados con zonas comunes, que en Marbella son muy habituales.

¿Puede la comunidad prohibir del todo los pisos turísticos?

Sí. Durante años se discutió si «limitar o condicionar» incluía prohibir. El Tribunal Supremo, en las sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, dictadas por el pleno de la Sala de lo Civil, resolvió que sí: la mayoría de tres quintos basta para prohibir la actividad turística en el edificio, sin necesidad de unanimidad.

Otra vía son los estatutos. Si los estatutos de tu comunidad ya prohíben destinar los pisos a actividades económicas o de hospedaje, esa cláusula puede impedir el alquiler turístico aunque no hable de «viviendas turísticas»: depende de cómo esté redactada. Para que una prohibición estatutaria afecte a un comprador nuevo, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

¿Qué no puede hacer la comunidad?

La comunidad tiene mucho margen, pero no todo vale:

La comunidad puede…	La comunidad no puede…
Prohibir o limitar las viviendas turísticas con 3/5 de propietarios y cuotas	Hacerlo por mayoría simple o con un acuerdo sin la doble mayoría
Exigir su aprobación previa a quien empiece desde el 3/4/2025	Aplicar el acuerdo hacia atrás a quien ya alquilaba legalmente antes
Subir hasta un 20 % la participación en gastos comunes de esas viviendas	Imponer un recargo mayor del 20 % por esa vía
Fijar normas de uso de zonas comunes (piscina, horarios, ruido)	Prohibir con el artículo 17.12 el alquiler de temporada o el de larga duración

Un detalle importante sobre la votación: a los propietarios ausentes se les comunica el acuerdo y, si no se oponen en 30 días naturales, su voto se cuenta como favorable (artículo 17.8). Por eso no basta con «no ir a la junta» si estás en contra: hay que oponerse por escrito dentro del plazo.

¿Y si ya tenía mi piso turístico antes del acuerdo?

Si ya alquilabas a turistas legalmente (con la vivienda inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía) antes de que la comunidad adoptara la prohibición, el acuerdo no te afecta, porque no tiene efectos retroactivos. Del mismo modo, quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 no necesita pedir ahora la aprobación del artículo 7.3.

Lo que sí te puede aplicar la comunidad es la subida de hasta el 20 % de los gastos comunes y las normas generales de convivencia. Nuestro consejo: guarda la documentación que prueba la fecha de inicio (resolución de inscripción con tu número VFT, primeras reservas, facturas). Si algún día hay un conflicto, la fecha es lo que decide.

¿Qué pasa si vendo o compro un piso con licencia?

Aquí hay que ir con cuidado. Si compras un piso que ya funcionaba como vivienda turística, revisa antes de firmar:

1. Las actas de la comunidad de los últimos años y si hay algún acuerdo del artículo 17.12 en vigor o en trámite.
2. Los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad.
3. La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y que el número VFT corresponde a esa vivienda.
4. Las normas del ayuntamiento: en Málaga capital, por ejemplo, la suspensión de nuevas licencias cambia mucho el valor de una vivienda que ya la tiene (te lo contamos aquí).

Si la vivienda deja de ejercer la actividad o se da de baja, el nuevo propietario puede encontrarse con que tiene que pedir la aprobación de la comunidad como si empezara de cero.

¿Cómo se pide la aprobación de la comunidad paso a paso?

Si vas a empezar a alquilar a turistas una vivienda en un edificio o urbanización, este es el orden que seguimos con los propietarios:

1. Habla con el administrador de fincas y pide que se incluya el punto en el orden del día de la próxima junta (o que se convoque una extraordinaria).
2. Presenta el proyecto con datos: cuántas personas como máximo, quién gestiona, teléfono de contacto 24 horas, normas para los huéspedes, horario de silencio y cómo se controlan las llaves y los accesos.
3. Pide que el acuerdo conste en el acta con la mayoría obtenida. Ese acta es tu prueba.
4. Después, inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Te lo explicamos en la guía de la licencia de vivienda turística (VFT).
5. Cumple con el registro de viajeros en SES Hospedajes desde la primera reserva.

En nuestra experiencia, lo que más convence a los vecinos no es un argumento legal, sino saber que hay alguien localizable que responde si hay ruido y que el piso no se va a llenar de fiestas.

Preguntas frecuentes

¿La comunidad puede prohibir que alquile mi piso por meses? No con el artículo 17.12, que solo se refiere a la vivienda de uso turístico. El alquiler de temporada y el alquiler de vivienda habitual se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuenta mi voto si no voy a la junta? Sí: si no te opones por escrito en los 30 días siguientes a que te notifiquen el acuerdo, se cuenta como voto a favor.

¿Puede la comunidad cobrarme más por tener un piso turístico? Sí, con la mayoría de tres quintos, hasta un 20 % más de participación en los gastos comunes.

¿Y si mi comunidad aprueba la prohibición después de que yo empiece? Si empezaste legalmente antes, puedes seguir: el acuerdo no tiene efectos retroactivos.

Cómo te ayudamos en ERA

Antes de dar de alta una vivienda revisamos contigo estatutos, actas y normas municipales, y si hace falta te ayudamos a preparar la propuesta para la junta. Después, con la vivienda funcionando, cuidamos la convivencia: control de aforo, normas claras para los huéspedes y un teléfono que responde a los vecinos. Puedes verlo en nuestras páginas de gestión de alquiler vacacional en Marbella y de gestión en Nueva Andalucía.

¿Tienes una vivienda en la Costa del Sol y no sabes si tu comunidad te deja alquilarla a turistas? Te preparamos un estudio gratuito de tu caso, con la parte legal y los números. Pide tu estudio gratuito aquí.